作者:城市网 来源:城市网学院 更新日期：2013-4-23
24、某市房地产开发公司在市中心黄金地段开发的城市购物广场项目完工，对其中的临街商铺拟采用售后返租方式销售，商铺单位面积为50平方米，每平方米售价2万元，开发商与60个购房者同时签订了房地产买卖合同和租赁合同。
合同约定，商铺售价100万元，需一次付清。开发商将所售出的商铺统一对外租赁，用于商业经营。购房者自买房后10年内每年可以得到商铺款8%的租金。开发商每年收取商户的租金600万元，需要支付给购房者的租金480万元。
（1）请根据题目信息计算企业应缴纳的营业税。
（2）若企业成立物业公司，由物业公司签订房租合同，计算应缴纳的营业税、城建税及教育费附加。
【正确答案】
（1）从事房地产开发经营的企业以销售方式转让其生产、开发的房屋、建筑物等不动产，又通过租赁方式从买受人回租该资产，企业无论采取何种租赁方式，均应将售后回租业务分解为销售和租赁两项业务分别进行税务处理。
销售不动产营业税＝50×20000×60×5%＝3000000（元）
开发商作为转租人，与商户签订房屋租赁合同，需要缴纳营业税。开发商每年收到商户的租金600万元，应纳营业税＝6000000×5%＝300000（元）
应纳营业税合计3300000元。
（2）若成立物业公司，并由物业公司与购房者另外签订委托代理租房合同。
租赁业务相关税费：
根据财政部、国家税务总局《关于营业税若干政策问题的通知》（财税〔2003〕16号）规定，从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入，减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额，缴纳营业税。所以，物业公司就可以剩余的差额120万元作为计税依据，按照“服务业”税目5%的税率缴纳营业税及附加。
营业税＝1200000×5%＝60000（元）
城建税＝60000×7%＝4200（元）
教育费附加＝60000×3%＝1800（元）
税费合计66000元。
【答案解析】
【该题针对“营业税应纳税额的计算”知识点进行考核】
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