作者:城市网 来源:城市网学院 更新日期：2013-4-23
14、某工厂位于县城，2012年发生如下业务：
（1）年初从当地政府取得土地使用权，价值1600万元，支付登记费和过户手续费2万元。
（2）该企业将该土地用于建造住宅楼一栋准备出售给职工，发生开发成本1100万元；房地产开发费用200万元（不含贷款利息支出）。
（3）该企业于本年1月1日向A银行贷款1000万元，贷款利率5％，全部用于该住宅楼的建设，已取得合法凭证。
（4）12月完工，因无法归还到期另外一笔3500万元的贷款，该企业改变将住宅楼出售给职工的计划，当月将该住宅楼抵债给银行，签订了产权转移书据。
（5）7月该企业将7成新的旧仓库以1500万元的价值抵账给建筑公司，同时支付相关税费130万元。该仓库建造时造价是600万元，按转让时的建材及人工费用计算，建同样的新房需花费1000万元。转让时补缴土地使用权的价款是500万元。
要求：计算上述业务涉及的土地增值税。（契税税率5%，其他房地产开发费用按最高比例确定）
【正确答案】
（1）转让收入3500万元
住宅楼土地增值税税前扣除的土地使用权支付金额＝1600＋2＋1600×5%＝1682（万元）
住宅楼土地增值税税前扣除的开发成本＝1100（万元）
住宅楼土地增值税税前扣除的开发费用＝（1682＋1100）×5％＋1000×5％＝189.1（万元）
住宅楼转让的营业税＝3500×5％＝175（万元）
应交城建税和教育费附加＝175×（5％＋3％）＝14（万元）
应交印花税＝3500×0.5‰＝1.75（万元）
可扣除税金＝175＋14＋1.75＝190.75（万元）
住宅楼土地增值税税前扣除的项目合计数＝1682＋1100＋189.1＋190.75＝3161.85（万元）
住宅楼的土地增值额＝3500－3161.85＝338.15（万元）
增值率＝338.15÷3161.85×100％＝10.69%。
纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。
（2）转让收入1500万元
转让旧仓库的评估价格＝1000×70％＝700（万元）
转让旧仓库的可扣除项目合计＝700＋500＋500×5%＋130＝1355（万元）
增值额＝1500－1355＝145（万元）
增值率＝145÷1355×100％＝10.70％，适用税率30％
应纳土地增值税税额＝145×30％＝43.5（万元）
累计缴纳土地增值税＝43.5（万元）
【答案解析】
【该题针对“土地增值税应纳税额的计算”知识点进行考核】
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